E. Malevskis: Gali daryti tik tą patį, ką sėkmingai daro kiti, bet ar įdomu?

Nekilnojamojo turto projektų plėtojimas yra savotiška šio verslo „sunkioji artilerija“, apimanti visas sritis, reikalaujanti daug žinių ir patirties. Iki statybos leidimo reikia nemažai padirbėti. Taip apibendrindamas savo darbą kalbėjo nekilnojamojo turto plėtros kompanijos REWO direktorius ir vienas akcininkų – Edvinas Malevskis.

Apie pandemijos poveikį verslui užsiminė tik kartą. Akivaizdu, kad šiais metais projektai stabtelėjo, tačiau tikisi, kad ateinantys metai bus tokie pat derlingi, kaip ir keleri pastarieji. Bendrovė per metus pastato ir realizuoja daugiau nei 300 naujų butų. Pagal veiklos apimtis ji priskirtina prie didžiųjų NT plėtotojų, kurių portfelyje yra apie 60 proc. naujos statybos rinkos.

E. Malevskis pabrėžė, kad svarbiausia šiame versle yra aistringai mėgti tai, ką darai, nebijoti eksperimentuoti ir nepamesti galutinio tikslo.

Koks tas galutinis NT verslo tikslas Jūsų akimis?

Tikrai ne tik pinigai, nors daugeliui taip atrodo. Nieko nėra maloniau, kaip matyti, kad žmonės, apsigyvenę mūsų sukurtuose ir pastatytuose namuose jais džiaugiasi, yra patenkinti savo gyvenimu juose. Mes juk statome galutiniam vartotojui — prie kiekvieno projekto dirba visa įmonės komanda, architektai, partneriai. Daug žmonių sudeda savo žinias, kūrybą, energiją, kad suprastume ir atlieptume pirkėjo lūkesčiams. Pats procesas yra įdomus, savaip uždegantis. Ypač kai atrandame vietos eksperimentams.

Bet juk NT verslo modelis daugiau ar mažiau yra nusistovėjęs. Ar dar galima sugalvoti kažką naujo?

Novatoriškų sprendimų atrasti šiame versle nėra paprasta. O būti pionieriumi visada sunku. Bet kadangi esame jauni ir norime eksperimentuoti, tą ir darome. Iki šiol visi netradiciniai sprendimai pasiteisino. Gali daryti tik tą patį, ką sėkmingai daro kiti, bet ar įdomu?

Kartais užtenka pasižiūrėti į užsienio NT rinkas ir Lietuvos rinkai pritaikyti kažką panašaus, ką jau seniai daro kolegos Vakaruose.

Pirmieji pradėjome statyti funkcionalius, racionalaus ploto butus su kiemeliais. Kartais juokaujame, kad tai yra ant žemės paguldytas daugiaaukštis daugiabutis. Žmonės šiame projekte turi nedidelius, dažniausiai trijų kambarių, dviejų miegamųjų butus su atskiru įėjimu, kiemelį ir galimybę parkuoti automobilį prie durų. Jie neturi bendros laiptinės, kaimynų virš galvos. Mes buvome pionieriai šiame segmente.  Sėkmingai realizuoti projektai „Town House“ ir „Nok Nok Home“. Tiesa, teko skirti pastangų pirkėjų edukacijai, privalumų išaiškinimui.

Šiuo metu intensyviai dirbame ta pačia linkme ir ketiname pasiūlyti rinkai dar vieną panašaus pobūdžio projektą. Jie sėkmingi, nes žmonės atranda tai, ko tikėjosi. Galimybė ryte išeiti basomis į savo kiemelį ant žolės, pajusti nuosavo namo jausmą, nes buto durys veda į lauką, daugeliui daro įspūdį. Tokio pobūdžio NT produktas labai populiarus Anglijoje, jį gali sutikti JAV, Olandijoje, Danijoje. Mes adaptavome Lietuvos rinkai – suprojektavome mažesnius butus, dviejų miegamųjų, ir kas svarbiausia – už prieinamą kainą. Jie kainuoja panašiai, kaip trijų kambarių butas standartiniame daugiabutyje.

Ar turite sekėjų?

Geros idėjos plinta. Taip. Vienokių ar kitokių sekėjų turime (šypteli).

Prieš keletą metų nustebinote rinką išskirtinai nedidelio ploto būstų projektu.

Pastebėjome, kad vis daugiau jaunų žmonių norėtų įsigyti savo būstą, bet turi ribotas finansines galimybes, o kai įsigyja, paaiškėja, kad… neturi laiko jame būti. Taip gimė „Ozo kvartetas“. Tokio dydžio nedidelio ploto būstų projektą drauge su partneriais išplėtojome pirmieji. Daugiau nei 1 ha plote buvo pastatyti keturi A energinės klasės penkiaaukščiai namai su požeminiu parkingu. Kiekviename – po 107 būstus, vieno-dviejų kambarių, kurių plotas – 23-32 kv.m. Kainavo nuo 38 iki 59 tūkst. eurų.

Irgi juokaujame, kad tai butai tiems, kas nori nakvoti tarp savo daiktų. Šiems būstams svarbu gera, patogi vieta mieste ir turtinga infrastruktūra netoliese. Nedidelio ploto butų paklausa išlieka. Juos planuojame ir naujuose savo projektuose. „Paribio 12“ kvartale apie 20 proc. būstų bus apie 30 kv. m ploto. Yra dvi tokio pobūdžio turto pirkėjų grupės: galutiniai vartotojai, kurie sudaro apie 60-70 proc., ir investuotojai. Nedideli butai patrauklūs trumpalaikei ir ilgalaikei nuomai.

Išbandėte kitokį projektų finansavimo būdą – obligacijų emisiją. Ar pasiteisino?

Norėdami prasitestuoti alternatyvių finansavimo šaltinių galimybes „Nok Nok Home” projektui išleidome tikslinę 3 mln. eurų obligacijų emisiją. Daugiau nei 15 metų to niekas rinkoje nedarė, jei neskaičiuotume kelių nedidelių pavienių projektų. Turėjome 80 investuotojų, fizinių ir juridinių asmenų, kurie investavo nuo 1 iki keleto šimtų tūkst. eurų. Įsipareigojimus įvykdėme. Laiku. Iš to pasidarėme išvadas, kad rinka pasitiki ir NT verslu, ir mumis. Tiesa, tuo metu, kai leidome emisiją, turėjome ir gerokai konkurencingesnį banko pasiūlymą. Bet mums buvo įdomu patikrinti rinką ir pasitikrinti patiems. Ateityje, ko gero, grįšime prie šio finansavimo modelio.

Šiuo metu intensyviai tankinamas Vilniaus centras, miestas plečiasi ir į pakraščius. Kokiais principais vadovaujatės, rinkdamiesi vietą savo projektams?

Sklypai šiuo metu turi didelę vertę, pasirinkimas mažesnis, nei buvo prieš 10-15 m. Pagrindiniai sprendimai dėl projekto vizijos priimami labai ankstyvoje stadijoje, dar prieš sklypo įsigijimą. Padaroma begalė namų darbų. Išsianalizuojama visa teisinė bazė, reglamentai, rinka, jos aktyvumas kaimynystėje konkrečiame segmente, projektuojama preliminari vizija.

Atrasti naujas lokacijas centrinėje Vilniaus miesto dalyje darosi vis sudėtingiau, sklypų pasirinkimas yra tikrai nedidelis. Didesnis pasirinkimas miegamuosiuose rajonuose, miesto pakraščiuose, kur galima ekonominės klasės turto statyba. Tačiau ir čia sklypų pasirinkimas sumažėjęs.

Patys žmonės visada yra pasiskirstę, kas kur nori gyventi. Svarbu suprasti, kas yra potencialus pirkėjas konkrečioje lokacijoje. Mūsų užduotis yra sugebėti išskirti pirkėjus pagal poreikius. Suprasti ir kaip galima tiksliau realizuoti jų lūkesčius. Žmonės skirtingi ir jų poreikiai skiriasi.

Kaip keičiasi NT plėtros kultūra Lietuvoje?

Kultūros ir kokybės lygį kelia išprusę vartotojai. Šiandien mes turime labai išprususius pirkėjus, kurie diktuoja NT plėtros kokybės standartus.

Jei iki 2007 m. krizės žmonės rinkdavosi iš 4-5 butų, tai dabar renkasi iš 10 ir daugiau. Dabar mes vėl grįžtame į tą stadiją, kai naujus butus žmonės perka iš brėžinių, pagal dokumentus, tačiau iki tol buvo nemažas laiko tarpas, kai rinkosi iš jau pastatyto būsto ir reikalavimai kokybei išaugo. Reikėjo įdėti darbo, kad parduotum. Jei pažiūrėtume į pastarojo meto NT projektus Vilniuje, nerastume, kur sklypas būtų pilnai užstatytas tiek, kiek leidžia visi reglamentai. Nes pirkėjas tokiame projekte būsto tiesiog nepirktų. Žmonės renkasi ne tik vietą, eksterjerą, bet ir butą, kad jis būtų funkcionalus, gerai išplanuotas. Jiems svarbi aplinka, infrastruktūra, bendros erdvės pastate. Tai pagrindinis pasikeitimas. Jis privertė ir verslininkus augti kartu, investuoti ne tik į kuriamą NT turtą, bet ir aplinką. Šiuo metu projektuojame nedidelį kvartalą Naujamiestyje, Ševčenkos g. 25. Tuo pačiu įsipareigojome sutvarkyti greta esantį Konarskio skverą.

Manau, kad per artimiausią dešimtmetį išnyks ar bent jau stipriai sumažės dabar vyraujantys butai su daline apdaila. Šia prasme Europoje likome vieni iš paskutinių mohikanų. Juolab kad bankai, teikdami paskolas, reikalauja turėti ne tik mažiausiai 15 proc. nuosavų lėšų pradiniam įnašui, bet ir santaupų įrengimui.

Sklypų rinkoje atsirado galimybė įsigyti sklypą sutvarkytame kvartale. Tokių yra dauguma. Matyt neberasime plėtotojų, siūlančių tik brėžiniuose egzistuojančius sklypus. Plėtotojas privalo įrengti gatves, apšvietimą, iki kiekvieno sklypo atvesti komunikacijas, dujas, vandenį, kanalizaciją, elektrą.

Vienas tokių mūsų projektų yra 22 ha teritorija –  „Sklypai Kalnėnuose“, kuris komunikacijų, kelių atvedimui iki kiekvieno sklypo ribos pareikalavo labai didelių investicijų. Jungtį su magistraliniu miesto vandentiekiu teko atvesti net 4 km. Šis projektas įdomus dar ir tuo, kad jame buvo numatytos vietos objektams, skirtiems visuomenės reikmėms. Jiems pritraukėme partnerius, investuotojus. Taip atsirado antroji nepriklausomybės metais Vilniuje pastatyta nauja mokykla, planuojamas teniso aikštynas, sporto kompleksas. Tokie objektai pastebimai kelia greta kuriamo turo vertę.

Ir niekas neerzina, netrukdo?

Kiekvienu atveju kelias iki leidimo statybai yra ilgas — gyventojai, miesto vadovai, plėtotojai naujo projekto situaciją mato skirtingai. Jei projektas plėtojamas centrinėje miesto dalyje, sulaukiame aktyvios kaimynų reakcijos. Į racionalius klausimus, pastabas stengiamės atsakyti ir atsižvelgti. Sunkiau su emociniais. Bet kuriuo atveju susitarimas galimas tik visiems proceso dalyviams ieškant kompromiso. Visgi manau, kad jei gyveni mieste, turi susitaikyti, kad kaimynai yra ir yra arti.

Mums, kaip NT plėtros verslo atstovams, svarbu su miesto vadovais kalbėti ta pačia kalba, gebėti suprasti ir išgirsti vienas kito viziją. Tam tenka skirti nemažai laiko. Verslas stato miestą, tačiau jo plėtros toną užduoda ir gaires brėžia savivaldybės architektai.

Šaltinis: vz.lt